بعد سوم نگاه به توان دولت در امر کنترل مسکن
هرچند كه دولتمردان یكسره از كنترل بازار مسكن اطلاع می‌دهند ولی همچنان گرانی‌ها ادامه می‌یابد تا شهروندان
زیرسقف گرانی روزگار خویش را سپری كنند. اگر سخنگوی دولت روزی از طرح‌های دولت برای مقابله با رشد
بهای ملك خبر می‌دهد و در ایامی دیگر رئیس دولت خطاب به مخاطبان خود اعلام می‌كند به زودی شخصا قدم به میدان
مسكن خواهد گذاشت، به موازات آنان اخبار بسیاری در مورد ادامه گرانی‌ها به گوش می‌رسد؛ گرانی‌هایی كه با ركود
معاملات همزمان شده تا یكی از اصلی‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری ایرانیان التهاب‌هایی جدید را تجربه كرده باشد.
براساس اعلام فعالان بازار مسكن افزایش كاذب قیمت‌ها سبب شده تا ركود دادوستدها بیش از گذشته نمایان شود.
فروشندگان روایت می‌كنند كه رشد قیمت‌ها به حدی ادامه یافته كه عده‌ای نه توانی برای خرید دارند و نه انگیزه‌ای برای
فروش. شاید در این ایام سهامداران نیز در روزگار سخت تالار شیشه‌ای بازاری جدید را یافته باشند كه حداقل مانند
بورس ریسك‌های جدید را تجربه نمی‌كند.
نارمک
● دولت و بازار نیم بند مسكن
اگر دولت بتواند به درستی تحلیلی واقعی از دلایل گران‌شدن مسكن بدون نگاه «اتهام‌زنی» به دیگران ارائه دهد، قطعا
می‌تواند راهكارهایی برای جلوگیری از تشدید قیمت‌ها در كوتاه‌مدت و حتی بلندمدت اتخاذ كند
.
اما گرانی بهای ملك برخلاف تحلیل‌های دولتمردان چندان هم بی‌دلیل نیست. رشد نقدینگی ایجاد شده در كشور باید
نوعی در اقتصاد مصرف شود. در حال حاضر این نقدینگی با توجه به پایین بودن نرخ سود بانك‌ها در بازار پولی
جذب نمی‌شود و حتی اوراق مشاركت منتشر شده توسط بانك مركزی نیز در سال‌های اخیر توفیق چندانی در جذب
نقدینگی‌های جدید و سرگردان به دست نیاورد. البته به نظر می‌رسد با تصمیم جدید بانك مركزی مبنی بر شناور شدن
نرخ سود اوراق مشاركت، جذابیت این اوراق به سطح پایین‌تری نیز برسد. در همین حال، اگرچه چند هفته‌ای است
شاخص‌های بورس روندی رو به رشد را پیش گرفته است، كنترل شدید دولت و مقامات منصوب دولتی در بورس
اوراق بهادار بر شاخص‌ها موجب شد رشد و بازدهی مناسبی برای خرید سهام به وجود نیاید به طوری كه در سال ۸۶
بازدهی واقعی بازار سهام منفی بوده است. از سوی دیگر، سیاست‌های اقتصادی متناقض دولت و موضوع پرونده
هسته‌ای موجب شد ریسك سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه افزایش یابد. بنابراین سرمایه‌گذاری در بورس و هدایت
بخشی از نقدینگی‌ها به سمت بازار سرمایه تقریبا به كندی صورت می‌گیرد و بازار مسكن با توجه به سود انتظاری
بالای آن بهترین بازار برای جذب نقدینگی‌های سرگردان است. در این میان در چندماه گذشته به دلیل افزایش جذابیت
سرمایه‌گذاری در بازار طلا با افزایش قیمت جهانی و به تبع آن داخلی، سرمایه‌گذاری در این بخش كمی تشدید شد كه
شاهد ركود نسبی در بازار مسكن بودیم اما پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده با آرام‌تر شدن نوسانات بازار طلا، بار
دیگر سرمایه‌ها به سمت بازار مسكن هدایت شود. به این ترتیب بازارهای موازی مسكن كه می‌توانند بخشی از افزایش
نقدینگی را به سمت خود جذب كنند، در ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاران توفیقی نداشته و نقدینگی موجود در بازار
مسكن متورم شد. در واقع بازار مسكن تنها بازاری است كه دولت در شرایط نهادی فعلی كشور امكان كنترل بر آن را
نداشته و تنها ابزار در اختیار دولت برای كنترل بازار مسكن، عرضه مسكن است كه متاسفانه به دلیل كیفیت پایین
مسكن‌های احداثی از سوی انبوه‌سازان دولتی از یك سو و احداث این گونه مسكن در مناطق دارای تقاضای پایین از
سوی دیگر، تقریبا این سیاست را ناكارآمد می‌سازد.
● ریسك سرمایه‌گذاری ادامه دارد
ریسك سرمایه‌گذاری در ایران با توجه به شرایط بین‌المللی نیز بازار مسكن را به تنها بازار مطمئن سرمایه‌گذاری تبدیل كرده است.
در همین حال باید توجه داشت ماهیت بازار مسكن با سایر بازارها تفاوت فاحشی دارد.
در بازار مسكن كاملا ماهیت عرضه و تقاضا با بازارهای مشابه تفاوت دارد و نمی‌توان گفت عرضه مسكن لزوما قیمت‌ها را افزایش
می‌دهد.
در بازار مسكن همواره نقدینگی طرفین معامله است كه قیمت را تعیین می‌كند. در شرایطی كه فروشنده نیاز به
نقدینگی داشته، به خواسته مشتری تن در می‌دهد و در صورتی كه این نیاز وجود نداشته باشد، آنقدر بر قیمت خود
اصرار می‌ورزد تا خریداری پیدا شود. در حال حاضر به دلیل افزایش نقدینگی در جامعه، این فروشنده یا واسطه
فروشنده و خریدار (بنگاه معاملات ملكی) هستند كه قیمت را تعیین می‌كنند و به دلیل نفع بردن از افزایش قیمت و با
آگاهی از این موضوع كه سرمایه‌گذاران مجبورند پول‌های خود را به بازار مسكن سرازیر كنند، در مقابل كاهش یا
ثبات قیمت مقاومت می‌كنند. در چنین شرایطی در صورتی كه دولت و مجلس به گونه‌ای غیرمتعارف در بازار مسكن
دخالت كنند، معلوم نیست سرمایه‌ها به سمت كدام بازار سرازیر خواهند شد كه این موضوع می‌تواند تورم قیمتی در
بازار مسكن را به بازار دیگری نیز بكشاند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی در كشور به طور قابل توجهی در نرخ‌های
فعلی قیمت مسكن، حاشیه سود سرمایه‌گذاران بخش ساختمان را كاهش داده است و برای تامین حاشیه سود قبلی مجبور
به افزایش قیمت هرمتر واحد مسكونی برای فروش می‌شوند. با توجه به این موضوعات به نظر می‌رسد دخالت دولت در
موضوع تسهیلات خرید مسكن بانك‌ها تنها می‌تواند از خانه‌دار شدن عده‌ای جلوگیری كند؛ عده‌ای كه برای خرید مسكن
در سال جاری با استفاده از این نوع وام‌ها برنامه‌ریزی كرده بودند.
No comments:
Post a Comment